News

Con la riforma del catasto le categorie immobiliari cambiano e si semplificano radicalmente. Il valore non sarà più legato ai vani bensì ai metri quadrati e dovrà tener conto sia dei servizi sul territorio sia della qualità del singolo immobile, affaccio compreso.

Fra gli effetti collaterali c’è però il rischio di una vera e propria stangata per quanto riguarda le tasse sulla casa, motivo per cui il governo starebbe pensando di rinviare la riforma, teoricamente calendarizzata per il Cdm di oggi 23 giugno.

La parola chiave è invarianza di gettito: se aumenta il valore catastale degli immobili per effetto delle rivalutazioni ai prezzi di mercato diminuirà l’aliquota applicabile: immobili nuovi o periferici pagheranno meno, altri riceveranno una stangata.

Il rischio salasso riguarda almeno 4,6 milioni di immobili, edifici centrali considerati popolari, rustici trasformati in ville ecc…, finora classificati nelle categorie più modeste A4 e A5, che secondo le statistiche Uil potrebbero veder quadruplicate le proprie rendite catastali.

Vediamo nelle slides seguenti le linee del decreto delegato e cosa cambierà.
IL VALORE PATRIMONIALE
La prima rivoluzione è la previsione non solo di valori di ”reddito” (come ora) ma anche del valore patrimoniale dell’immobile.

Per quest’ultimo si terrà conto dei ”valori medi” del mercato nel triennio 2012-14.

Chiaro che non in tutte le zone questo sarà possibile.

In questo caso si useranno altri elementi.

DUE SOLI GRUPPI DI CATEGORIE
Tutti gli immobili saranno divisi a seconda delle destinazioni d’uso in due grandi gruppi: unità Ordinarie (O) e unità Speciali (S).

Le ordinarie saranno divise in 8 categorie, differenti rispetto alle 26 attuali.

Eccole:

O/1 Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui;

O/2 Abitazioni in fabbricati residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera;

O/3 Abitazione tipiche dei luoghi;

O/4 Uffici, Studi e laboratori professionali;

O/5 Cantine , Soffitte e simili;

O/6 Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli;

O/7 Negozi, Laboratori artigianali e locali assimilabili;

O/8 Magazzini, Locali da deposito e tettoie.

Qualche curiosità: le cantine e le soffitte avranno lo stesso sistema di valori, sia se sono accatastate sia se non lo sono, diventano unità pertinenziali; nei negozi scompare la differenza tra zona principale e retronegozio; i castelli passano nelle categorie speciali.

GLI AMBITI TERRITORIALI
Il territorio, poi, sarà diviso in ambiti territoriali.

Si chiameranno zone Omi (Osservatorio Mercato Immobiliare) e potranno essere porzioni di aree comunali, ma anche aree che superano più comuni.

COME SI CALCOLERA’ IL VALORE, ADDIO VANI
Il valore di una singola unità immobiliare sarà dato dal valore unitario della propria categoria in una singola zona Omi.

A questo si applicheranno dei correttivi ”accrescitivi o diminutivi”.

Il risultato andrà moltiplicato per la superficie in metri quadri dell’unità immobiliare.

Quindi addio vani catastali.

FATTORI CAMBIA-VALORE, DA CONTESTO AD AFFACCIO
Ovviamente le motivazioni che faranno discostare il valore del singolo immobile da quello della zona di riferimento sono dovute alla posizione e alle qualità edilizie.

In sintesi, se l’immobile gode di molti servizi varrà di più.

Lo stesso se gli sono state fatte migliorie (tipo ristrutturazioni registrate al catasto).

Per le abitazioni residenziali della Categoria O/1 al momento si punta a tener conto di 7 criteri: “l’intorno” (il contesto), la tipologia edilizia, lo stato di conservazione e la presenza dell’ascensore (che riguardano l’intero fabbricato) ma anche la superficie, il livello del piano e l’affaccio (che caratterizzano la singola unità immobiliare).

I TEMPI, 5 ANNI PER LA RIFORMA
Si parte il primo luglio con il campionamento degli immobili che dovrà terminare nel giugno 2016. Le funzioni statistiche per dare i valori agli immobili dovranno essere completate entro il giugno 2018 ma il termine ultimo delle attività è previsto per il 30 novembre 2019, in tempo per avviare il nuovo sistema nel 2020.